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稳定住房消费是纠偏良策

2014-11-04 15:40 [来源]:未知

  2014年11月4日三亚讯,10月29日,由李克强总理主持召开的国务院常务会议明确要求,重点推进包括住房消费在内的六大领域消费。“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。”短短不到30字的表述,引来了国内外社会各界的高度关注。一时间,各种声音此起彼伏;充盈其间的,是一份久违的惊喜。的确,最近一次提出“稳定住房消费”的国务院常务会议已是2009年4月16日的事情了,距离今天已经过去了整整五年半的时间。

 

  于是,我们不禁要思考这样一个问题:国务院常务会议为何要在五年半后的今天重提“稳定住房消费”?

 

  自2009年12月我国全面开展以行政化手段为主的楼市调控以来,关于楼市调控的各种争议便不绝于耳。时至今日,人们似乎并没有切身感受到由楼市调控所带来的利好,相反,国内多地先后退出住房“限购”行列,地产商抱怨微利售楼“伤不起”,满心期待房价下跌的购房者发现所谓“期待”终究也只是个“期待”……另一方面,正如本次国务院常务会议所指出的,消费是我国经济增长的重要“引擎”,是我国发展巨大潜力所在;在“稳增长”的动力中,消费需求规模最大,且和民生关系最直接。而在消费中占有相当比重的住房消费,自然关乎我国经济总体消费,进而关乎整个国民经济运行态势。因此,稳定住房消费既是我国国民经济持续健康发展的重要基础,也是各级政府的职责所在。在这样一个背景之下,我国近年来以行政化手段为主的楼市调控在让地方财政叫苦不迭的同时,也让中央政府对当前我国房地产市场有了与以往不同的认识。

 

  住房消费的背后是我国规模庞大的“土地财政”。2013年,我国土地出让合同款达3.9万亿元;当年全国财政收入总额为12.9万亿元,其中直接来源于房地产的税收达到2.6万亿元。此外,根据《2013中国国土资源公报》,截至2013年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额达7.76万亿元。这就是地方政府惯用的“土地抵押融资”,而上述数字仅仅是由全国600余个城市中的84个代表性城市统计出来的。试想,如果将全国600余个城市的土地抵押融资数额全部加总,这一数字将是多么庞大。因此,我们必须正视这一客观事实,即对于地方政府、乃至中央政府而言,由住房消费拉动的“土地财政”是各级财政十分重要的收入来源和融资工具。可以说,住房消费关乎方方面面,其支柱性地位应当得到正视,而不是被刻意回避和淡化。此外,作为一个商品市场,住房市场中的问题也应当交由市场本身来解决,单纯通过行政化手段加以强制干预,很可能无功而返、甚至事与愿违。

 

  我自己对前几年楼市调控基本持否定态度。本意打压投机性购房需求的楼市调控政策,误伤到了相当一部分刚性购房需求以及合理的改善性购房需求。此次国务院常务会议提出“稳定住房消费”的要求,体现了中央引导、稳定、释放合理购房需求的决策部署,同时也是中央对此前“一刀切”式楼市调控政策的纠偏之举。事实上,自新一届政府上任以来,从地方到中央,楼市调控政策就已悄然发生了一系列变化:多地先后解禁住房“限购令”,促进住房消费向正常市场化回归;今年9月底,央行会同银监会联合发文,提出首套房贷“认房不认贷”的标准,强调首套房贷的最低首付款比例为30%、贷款利率下限为基准利率的0.7倍;10月初,住建部、财政部、央行联合发文,降低了公积金贷款购房要求。可见,在本次国务院常务会议召开前,中央和地方对楼市调控政策的一系列调整,便已体现出决策层意在引导、稳定、释放之前受到压抑的合理购房需求,对此前楼市调控政策进行纠偏的决策部署。

 

  此外,本次“稳定住房消费”中“稳定”一词的提法也十分严谨。“稳定住房消费”,一方面体现了中央释放合理购房需求的决策部署,为住房市场的发展起到了十分积极的提振作用;另一方面,也彰显了中央抑制非合理购房需求的决心,有效防范了投机性等非合理购房需求的反弹。可以说,“稳定住房消费”体现了我国楼市经济新常态的发展思路,为实现我国楼市软着陆、避免硬着陆奠定了重要的政策导向基础。

 

  无论是回顾曾对全世界带来深刻教训的国际经验,还是进行理论研判,如果我国楼市在未来“硬着陆”,其将给我国国民经济、乃至整个国家方方面面带来的严重后果不堪设想。值得庆幸和欣慰的是,本次国务院常务会议提出的“稳定住房消费”要求,在政策导向层面为实现我国楼市软着陆、避免硬着陆奠定了十分重要的基础。事实上,新一届政府上任后对楼市调控目标、手段、力度的一系列调整已使我国楼市在今年9月前后表现出了一定的软着陆迹象。我国楼市已逐渐呈现出了“价稳量增”的态势,这是我国楼市逐渐趋于理性的结果。在此基础上,可以说,我国楼市目前表现出了一定的软着陆迹象,曾经甚嚣尘上的“楼市崩盘论”不攻自破。这说明,中央和地方政府近期针对楼市调控政策所做出的一系列调整,在时间和方式的选择上都恰如其分。

 

  综上所述,本次国务院常务会议提出的“稳定住房消费”要求,体现了中央对原有楼市调控政策“矫枉过正”进行纠偏的决策部署,体现了中央抑制投机性等非合理购房需求的决心,为实现我国楼市平稳软着陆奠定了重要的政策导向基础。

 

  当前,我国正处于经济结构调整的转型攻坚期,亟需一个稳定的经济环境,防范各种潜在风险的发生。稳定住房消费的决策部署就是在稳定房地产业这一我国重要支柱性产业,进而全面提振其庞大的下游产业链。这为我国经济社会发展提供了稳定的经济环境,为中国经济升级版的实现奠定了重要基础。

 
搜狐焦点首席经济学家 董志勇

  搜狐焦点首席经济学家 董志勇

  董志勇:北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任。2014年6月受聘为搜狐焦点首席经济学家。其主要研究方向为计量经济学、数理经济学、行为经济学、实验经济学等。

 

  先后获中国人民大学应用数学学士(BSc.)、英国剑桥大学经济学硕士学位(Mphil.)、新加坡南洋理工大学经济学博士学位(PhD.)。

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