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成都存货重压倒逼“现房销售”潮 潜藏风险大勿跟风

2012-06-01 09:41 [来源]:未知

   多种迹象表明,成都“现房销售”时代日益迫近,似有蔚然成风之势。

    2012年至今,成都楼市几经冷暖起伏,住宅存量仍显“鸭梨山大”。但是,像瑞升•望江橡树林、华润凤凰城、上海东韵和东湖国际等诸多普通楼盘,甚至还如蓝山•爵悦半岛等高端别墅盘等,一改过去“期房销售”模式而纷纷加入“现房销售”行列。

    在业内人士看来,就当前而言,越来越的开发商推行现房销售,实属重压之下的无奈之举,不过还未真正达到名副其实的大规模实施阶段,如果到了这一阶段,市场供需关系将发生重大变化。

    世家机构品牌总监吴思竹指出,国外的普通商品房早已实现现房交易,一般不会出什么大的质量问题,“看的见,摸得着,拎包入住,消费者当然放心”。不过,有不少业内专家对此表示担忧,并认为现售潜藏很大风险,模式推广尚欠火候。

    存货重压倒逼“现房销售”潮

    成都房企的高存量压力,倒逼“现房销售”模式呼之欲出。

    “目前的现房销售,主要是由于前期的房屋积压太严重造成的。”嘉盛地产董事长樊义波向本网表示。

    从2011年3月楼市新政落地成都以来,限购、限贷等多项措施轮番上阵,“低迷”或“下挫”成为彼时成都楼市的典型特征,就连去年备受瞩目的两次大型房交会也相继惨淡收场。   

    成都房企存货持续高企,成为悬在其头上的“心达摩克利斯之剑”。

    据正合地产发布的“2011年成都楼市年报”数据显示,2011年成都市全年住宅新增供应面积达2509万平方米,成交1767万平方米,待售存量面积达742万平方米。存量之大,可见一斑。

    即便是龙年伊始,尤其是在一季度,成都商品房市场曾呈现出成交飘红,出现过短暂的小阳春。不过,在楼市调控仍未松绑的情况下,前述飘红现象终究是昙花一现,在刚需大释放之后,市场随即再度陷入低迷。

    基于上述楼市背景,更受制于开发资金的煎熬,大量开发商纷纷推出“现房销售”。像瑞升•望江橡树林、华润凤凰城、上海东韵和东湖国际等蓉城诸多普通楼盘,甚至还如蓝山•爵悦半岛等高端别墅盘等,也一改过去“期房销售”模式而纷纷加入“现房销售”行列,其优惠条件也相当赚人眼球。

    成都链家地产市场分析师成蕾表示,“现在市场出现越来越多的现房,应该是由于前期限购等致使部分楼盘项目销售迟缓造成的”。

    中国房地产协会会员、全经联常务理事和高级经济师杨廷文也分析认为,现在推行现房,能让消费者很直观地看到所要购买的商品房,这是大势所趋,也符合国家相关规定。

    另据了解,在欧美等发达国家,目前其房地产市场基本上是现房销售,同时也形成了一套较为完善的销售服务体系,例如美国MLS(Multiple Listing Service)地产营销模式。

    世家机构品牌总监吴思竹指出,国外现房交易的楼盘还都是精装修房,一般不会出什么质量问题,“看的见,摸得着,拎包入住,消费者当然放心”。

    潜藏风险大勿跟风

    中国与欧美房地产市场发育迥异,致使国内现售模式推广仍待时日。即便是现房销售,作为参照的欧美国家也没有形成统一的标准化模式。

    例如,像美国的MLS(Multiple Listing Service)地产营销模式,核心就是通过特定的软件技术和网络手段,使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。

    该模式的最大优势在于,参与该过程的每个中介商都可以从中分得利益,不会因房源不足而错失一个客户,不会因渠道不畅而无人光顾;对于租购客户,可增加更多选择机会。

    “目前中国处在高速发展过程中,购房需求较大,期房买卖自然应运而生,也有利于地产商资金流动。房地产是中国支柱产业之一,而欧美国家人口较少,人均收入比中国高,住房需求已得到更大满足,除地产投资外,拥有更多的投资渠道。”成蕾认为。目前,除成都之外,广州、重庆、贵阳、哈尔滨等城市也有大批打着“现房”、“准现房”旗号的大量房源入市,尤其是对于刚需客户来说,具有强大诱惑力。

    不过,成蕾也指出,开发商在前期已形成了期房买卖的习惯,而且市场潜在需求依然强大,“要以较快速度进入现房销售时代,目前似乎挺难的”。

    “现房销售对目前国内的开发商、建筑商以及项目运营成本等都不经济。所以,现房销售不是当下地产商业运作的常态现象。”樊义波慎重地表示。

    中舆地产总经理汪宁生表示,现房销售模式目前还不太可能,源于当前开发商资金压力过大,同时市场两极分化趋势明显,将会挤出大量中小房企,最终将造成供应量严重不足,抬高楼盘价位。

    即便是针对预售模式,内地也曾频频曝出多个楼盘 “质量门”。此外,官方也曾表态,“国内建筑寿命仅有25年~30年”,这都是在预售模式背景下酿成的恶果。

    对于现房销售,“开发商绝不能为了快速推出现房而不按规定‘抢’时间,势必会导致很多质量危险,例如水泥浇筑风干期未到,这将会导致建筑质量下降等。”杨廷文分析。

    业内观察人士表示,考虑到当前诸多不确定性因素的存在,现房销售在国内还远未成熟,也潜藏着不少风险,建议不要跟风。(杜冉乐)

(编辑:陈澄)

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