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收益率匹配难题 保障房信托渐成鸡肋

2012-01-06 15:29 [来源]:未知

2011年年初被寄予厚望的保障房信托终于交出答卷。

记者的不完全统计显示,截至2011年12月30日,保障房信托全年共发行85款,募集资金238.18亿元。从具体投向看,与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧,占比近90%,公租房和廉租房则备受冷落。

“这些数据说明,保障房信托资金虽有增长,但与之前大家的期待相比,显然差距不小。”四川省一位信托人士表示。

用益信托研究员李旸认为,其中主要有保障房项目难以承受较高的信托成本;信托报酬率低,导致信托公司积极性不高等方面原因。

“两租房”受冷落

2011年初,在1000万套保障房任务出炉后,近1.3万多亿元的资金需求也让市场对信托市场寄予更多期待。因为在2010年,房地产信托发行规模占比已经达到50%,监管部门对地产信托的监管开始趋紧,信托公司亟须寻求新出路。

事实上,保障房信托在年初也确实出现过“小爆发”现象。

用益信托不完全统计,2011年上半年,共发行49款保障房信托,规模共计146亿元。这与2010全年仅23款保障房信托,规模70.79亿元,占信托总规模1.8%的数据相比,似乎已经部分证实市场的预测。

到了今年三季度,在市场隔三差五传出银监会要叫停地产信托的风声推波助澜下,地产信托发行数量终于大幅下降。

当时,某信托公司高管曾向记者分析,受政策扶持的保障房信托将会更受重视,因为虽然这类产品赚钱不多,但是可以给信托公司带来稳定的业绩规模和现金流。

事实证明并非如此乐观。2011年三季度,共发行了27款保障房信托,规模共计74.28亿元,仅比前两个季度略有增长。

以具体地方政府保障房资金筹集为例,2011年,江苏省定下了建设45万套保障房的任务,总共需要资金800亿元。其通过银行与信托公司合作,以保障房建设项目为标的,募集理财资金,投向保障房项目建设共有20多亿元,范围覆盖南京、扬州等多地保障性安居工程。

“这点资金与其需求相比,显然是杯水车薪。”上述信托业人士评价说。细究信托资金投向,棚户区改造和安居工程最受热捧。以2011第三季度的数据为例,棚户区改造为8款21.67亿元,安居工程12款共32.11亿元,经适房4款共8.5亿,廉租房、公租房和两限房各1款。

“前两类实际上都是半保障房半商品房的捆绑项目,并非真正意义的保障房。”李旸说,吸引信托目光的是商品房内容,而最需要资金的公租房和廉租房依然没有得到很大支持。

以金谷信托发行的铁刹山棚户区改造集合资金信托计划(Ⅰ期)为例,该项目在信托期限内预计可实现销售收入逾20亿元,信托贷款本息合计为6.455亿元,信托贷款本息之和与第一还款来源产生的销售回款的比率仅为32%。

融资成本不断推高

此外,2011年以来,保障房信托的收益率一路走高。

在上半年,收益率最高的是安居工程和棚户区改造,分别为9.63%和9.53%,到了第三季度,经适房的收益率已经高达11.19%,廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%。

譬如,正在发行的中信民享7号安置房应收账款流动化信托项目,期限为2年,预期年收益率为11%。

高收益率也给保障房项目带来不少苦恼。李旸分析认为,在2011年保障房信托发行之所以未如预期,主要有三方面原因。首先信托的融资成本实在太高,除了部分项目外,大部分想单靠项目收益很难支付如此高的成本,而如果仅有4%-5%收益,也很难完成信托发行。

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